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2017/9/8

熊本税理士サポート  ■不動産所得の法人決算申告・確定申告コラム 税理士や会計事務所をお探しなら実績のある税理士の会社設立・決算申告カウンセリング・相続税・融資対策の無料相談にご相談ください■賃貸用アパート購入時の固定資産税清算金の取扱いとは?   

■賃貸用アパート購入時の固定資産税清算金の取扱いは?     

●不動産の売買実務においては、売主は買主にも固定資産税の負担を求めることとし、その不動産の譲渡日からその年の12月31日までの期間に対応する固定資産税相当額(「固定資産税清算金」)を譲渡対価とは別に買主から受領する慣習が定着している。

例えば、不動産貸付業を行うための賃貸用アパートの購入時に、売主に支払った固定資産税清算金についての課税処理だが、購入年分の不動産所得に係る必要経費として問題ないのだろうか。

●そもそも固定資産税等は、その賦課期日であるその年度の初日の属する年の1月1日における土地や建物の所有者を納税義務者としており、所有者の異動が生じても新たに所有者となった者がその賦課期日を基準として課される固定資産税等の納税義務を負うことはない。

たとえ取得した賃貸用アパートを引き続き貸付の用に供したとしても、その固定資産税清算金を不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入することはできない。

●土地等の売主が納税義務を負う固定資産税等の税額のうち所有権移転後の期間の部分に相当する金額を買主が売主に支払う旨の合意がある場合でも、合意に基づく金額の支払は固定資産税等に係る買主の納税義務に基づくものとは認められない。

つまり、固定資産税清算金を支払ったといっても、納税義務者として固定資産税そのものを納付したわけではないのだ。

●したがって、賃貸用アパートの取得の際に売主に支払う固定資産税清算金については、賃貸用アパートに係る固定資産税等の納税義務に基づき支払われるものではないため、その購入代価の一部として「賃貸用アパートの取得価額を構成」することとなる。

購入年分はその賃貸用アパートに係る取得価額の減価償却費の額のみを必要経費に算入することとなるので、注意が必要となる。

●なお、消費税については、不動産の取得に伴い、固定資産税清算金を譲渡対価とは別に支払っている場合でも、土地に係る固定資産税清算金は、土地の取得対価の額に含まれることから、消費税の計算上は非課税仕入れとなる。

一方、建物に係る固定資産税清算金は、建物の譲渡対価の額に含まれることから、消費税の計算上は課税仕入れとなる。


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●平成29年度の税制改正のポイントとして

タックスヘイブン対策税制、脱税調査の権限強化もされました。

法人税率などが低い租税回避地を利用した、企業の過度な節税を防ぐタックスヘイブン対策税制も強化されます。

現行制度では、法人税率20%未満の国・地域に事業実態のないペーパーカンパニーがあれば、日本の親会社の所得に合算して課税しています。

今後は、20%未満という基準をなくし、日本より税率の低い国・地域のペーパーカンパニーは原則課税対象になります。

●ITを駆使した脱税に対抗するため、税務当局の査察権限も強化される予定です。

政府は脱税調査の手続きなどを定めた国税犯則取締法(国犯法)改正案を来年の通常国会に提出します。

その目玉となるのが進展するIT化に対応した新しい規定を作ることにあります。

例えば、国税調査官が脱税調査をする場合、現在でもIT機器は押収できますが、クラウド上に保存された電子メールや情報は差し押さえることができません。

これを強制的に押収できるよう法改正していくのが狙いです。国犯法の改正後は、証拠収集の円滑化も進められます。

パソコンなどを差し押さえる際は、本体の代わりに記録媒体に複写して調査ができるようになります。

通信事業者などには通信履歴を30日以内の期間で、消去しないよう求めることが可能となります。

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